Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato una proposta di regolamento destinata a cambiare le regole del gioco nel mercato immobiliare del continente: l’Affordable Housing Act introduce per la prima volta a livello europeo un meccanismo strutturato per limitare gli affitti brevi in Europa, legandoli a un criterio preciso e misurabile — quello dello stress abitativo — e attribuendo ai Comuni il potere concreto di bloccare le licenze nelle zone più sotto pressione. Una svolta che arriva dopo anni di dibattiti, proteste dei residenti e tentativi frammentati di regolamentazione locale, e che potrebbe ridisegnare profondamente il modo in cui milioni di appartamenti vengono gestiti e affittati da Amsterdam a Palermo.
L’Affordable Housing Act è una proposta di regolamento elaborata dalla Commissione europea con l’obiettivo dichiarato di affrontare la crisi abitativa che affligge molte città europee. Non si tratta di un provvedimento isolato: si inserisce in un contesto in cui il costo delle case è esploso in quasi tutte le capitali e nelle principali destinazioni turistiche del continente, spingendo i residenti fuori dai centri storici e svuotando quartieri un tempo vivaci di quella presenza umana quotidiana che li rendeva autentici.
La proposta è stata presentata il 9 settembre 2026 e introduce un approccio innovativo rispetto alle normative frammentate che i singoli Stati membri hanno tentato di applicare fino a oggi. Invece di lasciare ogni paese libero di definire le proprie soglie e i propri strumenti, la Commissione propone un criterio uniforme e oggettivo per identificare le aree in difficoltà: il rapporto tra il prezzo medio delle abitazioni e il reddito disponibile medio dei residenti.
Secondo la definizione contenuta nella bozza, un’area si trova in condizione di stress abitativo quando il prezzo medio di un’abitazione è pari ad almeno 8 volte il reddito disponibile medio e questo rapporto è cresciuto nel corso degli ultimi dieci anni. Si tratta di un indicatore che combina la fotografia attuale del mercato con la sua traiettoria nel tempo, evitando così di penalizzare mercati storicamente cari ma stabili, e concentrando l’attenzione su quelli in cui la pressione è in accelerazione.
Comprendere la logica del criterio è fondamentale per capire la portata della proposta. Il rapporto prezzo/reddito — noto in letteratura economica come price-to-income ratio — è da decenni uno degli indicatori più utilizzati dagli economisti per misurare l’accessibilità del mercato immobiliare. Quando questo rapporto supera certi livelli, l’acquisto di una casa diventa sostanzialmente irraggiungibile per i lavoratori con redditi medi, e anche l’affitto a lungo termine diventa insostenibile.
La soglia scelta dalla Commissione — 8 volte il reddito disponibile — è significativa. Per dare un’idea concreta: se il reddito disponibile medio annuo di una famiglia in una determinata città è di 30.000 euro, la soglia scatta quando il prezzo medio di un appartamento supera i 240.000 euro. In molte città europee questo livello è già stato abbondantemente superato. Ma la proposta aggiunge un secondo requisito altrettanto importante: questa condizione deve essersi aggravata nel corso dell’ultimo decennio. Non basta fotografare il presente; occorre dimostrare che la situazione è peggiorata nel tempo, il che introduce una dimensione dinamica e storica nel giudizio.
Questo doppio criterio — livello assoluto elevato e tendenza al peggioramento — serve a costruire una mappa europea delle zone ad alto rischio abitativo, su cui poi si innestano le misure restrittive per gli affitti brevi. L’idea è che là dove i residenti faticano già a trovare un’abitazione a prezzi accessibili, ogni appartamento sottratto al mercato della locazione tradizionale per essere trasformato in un affitto turistico aggrava ulteriormente una situazione già critica.
Il cuore operativo della proposta risiede nel ruolo attribuito alle amministrazioni locali. Nelle aree classificate come zone di stress abitativo secondo il criterio europeo, i Comuni avranno la facoltà di bloccare il rilascio di nuove licenze per gli affitti brevi. Si tratta di un potere significativo, che trasforma le autorità municipali in attori centrali della politica abitativa europea, dotandole di uno strumento giuridicamente fondato e non più lasciato alla discrezionalità o all’improvvisazione normativa locale.
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Fino ad oggi, le città che hanno cercato di limitare le piattaforme di affitto breve — da Barcellona a Lisbona, da Berlino ad Amsterdam — hanno dovuto navigare in un panorama normativo incerto, spesso contestato davanti ai tribunali da proprietari e piattaforme tecnologiche. L’Affordable Housing Act mira a fornire una base regolamentare europea solida su cui le amministrazioni locali possano appoggiarsi per giustificare le proprie decisioni restrittive.
Il meccanismo del blocco delle licenze non significa necessariamente che tutti gli affitti brevi esistenti in un’area vengano immediatamente eliminati. La proposta, nella sua forma attuale di bozza, introduce la possibilità di bloccare le nuove autorizzazioni, lasciando aperta la questione della gestione delle licenze già rilasciate. Questo aspetto sarà certamente uno dei punti più dibattuti nel percorso legislativo che attende il testo prima di diventare norma definitiva.
La proposta della Commissione non si limita a ragionare in termini puramente economici. Tra le motivazioni esplicite del regolamento figura anche l’impatto che la proliferazione degli affitti brevi ha avuto sulle città, sulle identità locali e sulla vita quotidiana dei residenti. Si tratta di un riconoscimento ufficiale, da parte di un’istituzione europea, di un fenomeno che sociologi e urbanisti denunciano da anni: l’overtourism non è solo un problema di traffico e di code ai musei, ma una trasformazione strutturale del tessuto urbano.
Quando una percentuale elevata degli appartamenti di un quartiere viene affittata a turisti per brevi periodi, cambiano i negozi, cambiano i servizi, cambiano i ritmi della vita collettiva. I supermercati lasciano il posto ai negozi di souvenir, le farmacie si trasformano in bar per aperitivi, le scuole perdono iscritti perché le famiglie non riescono più a permettersi di vivere in zona. Questo processo di touristification — un termine entrato nel vocabolario urbanistico internazionale — ha colpito in modo particolarmente duro città come Venezia, Firenze, Barcellona, Lisbona e Dubrovnik.
La Commissione europea, inserendo esplicitamente il riferimento all’identità locale e alla vita dei residenti tra le ragioni del regolamento, compie un passo simbolicamente importante: riconosce che il mercato degli affitti brevi non è una questione puramente economica o turistica, ma ha una dimensione culturale e sociale che merita tutela normativa.
L’Italia è uno dei paesi europei in cui il mercato degli affitti brevi ha conosciuto la crescita più rapida e più intensa negli ultimi anni. Le principali piattaforme di affitto turistico contano nel nostro paese centinaia di migliaia di annunci attivi, concentrati soprattutto nelle grandi città d’arte — Roma, Firenze, Venezia, Milano — e nelle destinazioni balneari e montane più frequentate.
Molte di queste città presentano caratteristiche che potrebbero farle rientrare nella definizione europea di area sotto stress abitativo. I prezzi delle abitazioni nei centri storici di Roma e Firenze, ad esempio, hanno raggiunto livelli che rendono l’acquisto di una casa sostanzialmente inaccessibile per chi percepisce un reddito medio. A Venezia, il problema ha assunto dimensioni talmente acute da essere diventato un caso di studio internazionale, con la città che ha sperimentato misure senza precedenti per gestire i flussi turistici.
Il regolamento europeo, se approvato nella sua forma attuale, fornirebbe alle amministrazioni comunali italiane uno strumento normativo per agire in modo più deciso. Comuni come quelli di Firenze o Venezia, che negli anni scorsi hanno cercato di introdurre limitazioni agli affitti turistici, potrebbero trovare nella nuova normativa europea una base giuridica più solida per le proprie politiche.
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Va detto che il percorso legislativo europeo è ancora lungo: la proposta della Commissione deve passare attraverso il Parlamento europeo e il Consiglio prima di diventare legge, e in questo processo il testo potrà subire modifiche significative. Le lobby del settore turistico e delle piattaforme digitali si faranno certamente sentire, così come le associazioni dei proprietari di casa, che in molti paesi rappresentano una forza politica rilevante.
Uno degli aspetti più delicati della proposta riguarda il rapporto con le grandi piattaforme digitali che hanno costruito il loro modello di business sulla facilità con cui i proprietari possono mettere a reddito i propri immobili attraverso affitti di breve durata. Queste piattaforme operano in tutta Europa e hanno contribuito a creare un mercato globale degli affitti turistici che ha trasformato radicalmente il settore dell’ospitalità.
L’Affordable Housing Act non si rivolge direttamente alle piattaforme — il regolamento agisce sul piano delle licenze municipali — ma è evidente che una riduzione delle autorizzazioni nelle aree di stress abitativo avrebbe un impatto diretto sul volume di annunci disponibili e quindi sul fatturato delle piattaforme stesse. Non è la prima volta che la legislazione europea crea tensioni con i modelli di business delle grandi aziende tecnologiche: il Digital Services Act e il Digital Markets Act hanno già tracciato un solco in questa direzione.
Per i proprietari di casa che hanno investito nella ristrutturazione di appartamenti destinati agli affitti turistici, o che contano sulle entrate degli affitti brevi come integrazione significativa del proprio reddito, la proposta introduce elementi di incertezza. Nelle aree classificate come zone di stress abitativo, la possibilità di ottenere o rinnovare una licenza potrebbe venire meno, rendendo necessaria una riconsiderazione della propria strategia di gestione immobiliare.
La proposta è stata presentata dalla Commissione europea il 9 settembre 2026 e deve ancora completare l’iter legislativo europeo, che prevede il coinvolgimento del Parlamento europeo e del Consiglio. Non esiste ancora una data di entrata in vigore definita.
No. Il regolamento si applica alle aree classificate come zone di stress abitativo secondo il criterio del rapporto prezzo/reddito: solo dove il prezzo medio delle case è almeno 8 volte il reddito disponibile medio e questo rapporto è cresciuto nell’ultimo decennio scatteranno le restrizioni.
Secondo la bozza, i Comuni avranno la facoltà — non l’obbligo — di bloccare il rilascio di nuove licenze per gli affitti brevi nelle aree di stress abitativo. La decisione finale resterà in capo alle amministrazioni locali.
L’Affordable Housing Act europeo è ancora un cantiere aperto, ma il segnale politico che manda è chiaro: Bruxelles riconosce che la crisi abitativa e la proliferazione degli affitti brevi in Europa sono due fenomeni intrecciati, e che affrontare il secondo può contribuire ad alleviare il primo. Il dibattito che seguirà — nelle aule del Parlamento europeo, nei consigli comunali delle città più turistiche, nelle assemblee delle associazioni di categoria — sarà lungo e complesso, ma la direzione è tracciata. Per la prima volta, il price-to-income ratio diventa uno strumento di politica urbana europea: un numero che potrebbe cambiare il volto di molti quartieri del continente.
Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.
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